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일본 도쿄/오사카/후쿠오카를 중심으로 신축분양맨션의 정보를 한국 투자자에게 소개하는 플랫폼입니다.
투자 가치가 높은 지역의 분양 중인 신축맨션의 객관적 정보를 제공함으로써,
여러분의 일본 투자 파트너가 되고자 합니다.

One Stop Support Flow

맨션맨은 일본 투자를 시작하는 여러분에게 투자 준비에서 구입, 융자, 관리, 매각까지 원스톱 서비스를 제공합니다.
일본의 경력 풍부한 행정서사, 사법서사, 세무사등 연계된 많은 전문가와 함께 여러분의 일본 투자 시작을 도와드립니다.
또한 부동산 계약은 물론 믿을 수 있는 부동산 관리 회사를 통한 철저한 관리를 통해서 성공적인 매각도 함께 도와드립니다.

※모든 서비스는 한국어지원을 기본으로 합니다.

투자상담 및 법인설립: 맨션맨은 일본 부동산에 대한 전문적인 투자 상담을 통해 자금 규모, 투자 목적, 리스크 선호도에 맞춘 최적의 방향을 함께 설계해드립니다.
단순한 정보 전달을 넘어서,실제 투자 결정에 필요한 실질적 조언과 신뢰 기반의 안내를 제공합니다.
또한, 현지 은행 담보대출에 필수인 법인설립에 필요한 과정을 사법서사와 함께 한국어로 서포트 합니다.
맨션맨보유 빌딩에 법인주소등록 및 우편함 대여 서비스도 실시하고 있습니다.
법인 등기, 비자신청, 명함 등 비지니스에 사용할수 있으며, 특히 사무실 임대 비용을 최소화함으로써 비지니스 효율을 높일수 있습니다.
법인 설립에 대하여
물건소개: 일본 현지에서 실제 분양중인 신축 맨션을 중심으로 물건을 소개해드립니다.
공개된 정보를 통한 가격의 객관성 및 중계수수료가 없는 분양 맨션 정보를 제공해 드리며,
가치상승이 기대되는 물건등을 추천함으로써 투자 성공 가능성을 높여드립니다.
지금 분양중인 신축맨션리스트
자금계획서포트: 투자금의 해외 송금과 일본 현지 융자가 원활히 이뤄질 수 있도록,
일본 내 진출한 한국계 현지은행 등을 통한 담보대출 연계를 지원하여 안정적인 자금 계획을 세울 수 있도록 돕습니다.
매입 비용 정리
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한국 투자자분들이 언어 장벽 없이 안심하고 투자하실 수 있도록, 맨션맨이 일본 측과의 커뮤니케이션을 전면적으로 지원합니다.
현지 자산이 안전하고 효율적으로 운영될 수 있도록 지속적으로 관리 상황도 함께 모니터링합니다.
성공적인 매각서포트: 맨션맨은 부동산 매각까지도 함께 합니다.
시장 상황을 고려한 매각 타이밍을 함께 설계하고, 경험 많은 현지 세무사와 협력하여 세금 부담을 최소화함으로써 투자 수익을 극대화할 수 있도록 끝까지 함께 합니다.
매각 비용 정리

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매각 비용 정리

why Japan?

낮은 대출금리와 높은LTV로 인해
최대한의 투자수익률을 기대할 수 있습니다.
(매매차익 및 환차익 고려하지 않음)

엔저 현상

원/엔 환율이 역사적 저점 구간에 머물러 있어, 과거 대비 일본 부동산에 상대적으로 저렴하게 투자할 수 있는 기회가 열려 있습니다. 또한 엔화 환율이 상승하는 시점에 투자 부동산을 매각한다면, 매각 차익과 함께 환차익까지 실현하여 최상의 투자 성과를 거둘 수 있습니다.

*실시간 환율정보 보기

초저금리

최근 일본의 기준금리가 엔화약세 및 경기호황으로 장기간의 제로금리대에 머물렀던 기준금리가 2024년 7월 31일자로 0.25%로(한국기준금리: 3.5%, 현재기준)인상이 되었지만 금리인상이 국내외 미치는 영향으로 인해 추가적인 금리인상은 어려울것으로 많은 전문가들이 예상하고 있습니다. 한국투자자의 담보대출금리는 여전히 약 2%내외 수준으로 취급되고 있습니다.

높은LTV

투자자 개인별 신용도 및 투자물건내용에 따라 일부 차등적용되나, 기본적으로 맨션(아파트)투자의 경우 담보감정가의 60~80%의 LTV가 적용됩니다. 일반적으로 한국과 달리 DSCR(부채상환비율)의 적용은 받지 않습니다.

일본 경제의 호조

오랜 기간 동안의 침체기를 딛고 모든 경제지표가 상승하며 해외여행객의 인바운드 증가로 인한 관광수지의 증가 등 일본경제는 양호한 흐름을 이어갈 것으로 전망됩니다.

부동산 개발 러시

경기가 호조를 보임에 따라 대도시중심의 신규맨션(아파트)분양호조 및 중고 맨션 가격도 분양시 분양가격을 초월하는 부동산가격 상승기에 접어들었습니다. 특히 수도인 도쿄를 중심으로 향후 성장가능성이 높은 후쿠오카의 맨션가격은 전고점을 돌파하며 지속적인 상승을 보여주고 있습니다. 이러한 부동산 경기상황은 일본내 부동산 개발 러쉬를 견인하는 요인입니다

강화된 내진설계 기준

1981년 이후 건설 된 건물은 신내진기준에 따라 강화된 내진 설계 기준으로 지어졌습니다. 특히 신축 건물은 내진기능은 물론 지진의 진동, 흔들림을 줄이는 기능까지 갖추고 있어 안전자산으로 인정 받을 수 있습니다.

News

일본 경제·금융의 중심지로 임대 수요가 안정적이며
환금성이 높아 투자를 추천하는 지역입니다.

도쿄 시부야구 / 신축분양맨션

도쿄 시부야구 / 신축분양맨션

도쿄 세타가야구 / 신축분양맨션

도쿄 세타가야구 / 신축분양맨션

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규슈권 경제·교통 허브로 인구 순유입이 지속되고 있으며
전국 최고 상승률을 기록했음에도 서울 강남 대비 30~50% 저렴한 가격이 장점입니다.

후쿠오카 니시구 / 신축분양맨션

후쿠오카 니시구 / 신축분양맨션

후쿠오카 니시구 / 신축분양맨션

후쿠오카 니시구 / 신축분양맨션

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2025년 엑스포, 간사이 국제공항 확장, 대규모 재개발로
미래 가치 상승 기대되는 지역입니다.

오사카 아사히구 / 신축분양맨션

오사카 아사히구 / 신축분양맨션

오사카 아사히구 / 신축분양맨션

오사카 텐노지구 / 신축분양맨션

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FAQ

자주하시는 질문

일본 부동산, 매력적인 이유는 무엇인가요?

일본은 경제성장률이 안정적이며 장기 성장 잠재력이 높습니다. 최근 몇 년간 도쿄, 오사카, 후쿠오카를 중심으로 신축 아파트 가격이 꾸준히 상승하며 상승기에 진입했습니다.
한국과 비교하면 동일 면적 기준으로 여전히 가격이 저평가되어 있어 추가 상승 여력이 남아 있습니다.
금융 환경 또한 매력적입니다. 일본의 기준금리는 0.5% 수준이며, 향후 인상되더라도 1.0% 이내로 유지될 가능성이 높습니다. 한국 대비 매우 낮은 금리 환경이 지속되고 있습니다.
환율 측면에서도 최근 엔화 약세로 원화 대비 엔화 가치가 떨어져, 한국 투자자가 매입하기에 유리한 시기입니다.
또한, 1981년 이후 건축된 건물은 모두 신 내진설계가 적용됩니다. 내진설계는 지진에 대비한 건축 기준으로, 장기 보유 시 자산 가치 유지와 매각 시 환금성을 높여주는 중요한 요소입니다.

한국인도 부동산 취득 및 융자가 가능한가요?

일본은 외국인의 부동산 취득에 제한이 없습니다. 따라서 한국인도 개인 명의로 매입이 가능합니다.
하지만 개인 명의로는 일본 현지 은행 대출이 불가능하므로, 대부분의 투자자는 법인을 설립해 매입합니다.
법인을 설립하면 대출이 가능해지고, 감가상각이나 각종 비용을 경비 처리할 수 있어 세금 절감 효과가 있습니다. 맨션맨은 법인 설립부터 계좌 개설, 세무 구조 설계까지 원스톱으로 지원합니다.
법인 형태는 다음과 같이 선택할 수 있습니다.
• 합동회사: 설립이 간단하고 유지비가 저렴하여 월세 수익 중심의 소규모 투자에 적합
• 주식회사: 대규모 매입, 여러 투자자 참여, 매각 전략(Exit)에 유리

어느 지역의 물건이 좋나요?

일본 부동산 투자에서 지역 선택은 수익률과 안정성을 결정하는 핵심입니다.
맨션맨은 투자 목적과 예산, 매각 시점 계획까지 고려해 최적의 지역을 제안합니다.
• 도쿄: 일본 경제·금융의 중심지로 임대 수요가 안정적이며 환금성이 높음
• 오사카: 2025년 엑스포, 간사이 국제공항 확장, 대규모 재개발로 미래 가치 상승 기대
• 후쿠오카: 규슈권 경제·교통 허브로 인구 순유입이 지속되고 있으며 전국 최고 상승률을 기록했음에도 서울 강남 대비 30~50% 저렴

2024년 지역별 가격 비교 (출처: 부동산R114, 일본부동산연구소)

지역	m²당 분양가(만원)	YoY	특징
서울시	약 1,170	+10.5%	강남 3구가가 상승 견인
도쿄 23구	약 1,908	+9.5%	안정적 임대 수요, 강남권과 유사
오사카시	약 883	+5.3%	엑스포, 재개발 호재
후쿠오카시	약 740	+40.1%	전국 최고 상승률, 서울 강남 대비 30~50% 저렴

대출도 가능한가요?

개인 명의로는 불가능하며, 법인 명의로만 가능합니다.
법인을 통한 대출 조건은 다음과 같습니다.

대출 조건 비교

구분	개인 명의	법인 명의
대출 가능 여부	불가	가능
LTV	-	60~70%
금리	-	1.8~2.2%
상환 기간	-	최장 25년

LTV(담보인정비율)는 매입가의 60~70%까지 가능하며, 금리는 1.8~2.2% 수준으로 한국 대비 매우 낮습니다.
분할상환 구조에서는 매년 원금과 이자를 상환하여 현금 유출이 발생하지만, 감가상각으로 장부가가 낮아져 매각 시 매각차익이 크게 인식됩니다.
이 구조를 활용하면 보유 기간 동안 세금을 최소화하고, Exit 시 회계상 순이익을 극대화할 수 있습니다.

세금은 어떤가요?

단계	세목	기본 세율	감면 세율	감면 조건
취득	등록면허세	2.0%	0.1~0.4%	주택면적 50m² 이상, 신축주택 요건 충족
취득	취득세	4.0%	1.5~3.0%	고정자산세 평가액 1,200만 엔 공제, 일정 면적 이하 토지 감면
보유	고정자산세	약 1.4%	-	매년 1월 1일 기준 소유자 부과
보유	도시계획세	최대 0.3%	-	일부 도시만 적용
매각	양도소득세(개인)	20~39%	-	보유기간 5년 이상 장기세율 적용
매각	법인세	23.2~30%	-	감가상각·경비 처리 가능

관리는 맨션맨이 어떻게 하나요?

일본의 부동산 관리 구조는 세 가지로 나뉩니다.
• PM(임대관리): 세입자 모집, 임대료 수금, 공실 관리
• BM(건물관리): 청소, 설비 점검, 보수
• AM(자산관리): 임대료 인상, 매각 전략, 수익 분석
맨션맨은 현지 관리회사와 계약, 운영, 보고 체계까지 대행하여 투자자는 한국에서 모든 관리 현황을 확인할 수 있습니다.

해외투자신고 등 절차는 어떻게 되나요?

한국 투자자가 일본 부동산에 투자할 때 필요한 절차를 맨션맨이 전 단계 지원합니다.

With 맨션맨 vs Without 맨션맨 비교 (Step 1~7)

단계	With 맨션맨	Without 맨션맨
1. 사전 준비	투자 구조 설계, 서류 작성, 법적 해설	서류·구조 설계 어려움
2. 해외 직접투자 신고	외환은행 신고서 작성·접수 동행	누락·지연 위험
3. 일본 법인 설립	주소, 인감 등록, 등기 대행	절차 지연·실패 가능
4. TK 계약 체결	계약서 샘플, 공증, 배당 설계 지원	계약 오류·분쟁 가능성
5. 자금 송금·계약 체결	계좌 개설, 일정 조율, 통역 지원	모든 과정 직접 처리
6. 소유권 이전·세금 처리	법무사·세무사 연계 신고 진행	오류 시 과태료 위험
7. 사후보고·회계관리	외환 사후보고, 세무 대응	보고 누락 시 법 위반 위험

LTV와 Cap Rate에 따라 예상 수익은 어떻게 되나요?

투자 시뮬레이션

LTV	Cap Rate	NOI	대출이자	세금(30%)	세후순이익	자기자본	세후배당률
60%	3%	9,600,000엔	3,840,000엔	1,728,000엔	4,032,000엔	128,000,000엔	3.15%
70%	3%	9,600,000엔	4,480,000엔	1,536,000엔	3,584,000엔	96,000,000엔	3.73%
60%	4%	12,800,000엔	3,840,000엔	2,688,000엔	6,272,000엔	128,000,000엔	4.90%
70%	4%	12,800,000엔	4,480,000엔	2,496,000엔	5,824,000엔	96,000,000엔	6.07%

분할상환 구조는 어떻게 해석하나요?

분할상환 구조 해설

구분	발생 시점	회계상 영향	현금흐름 영향	설명
감가상각비	매년	순이익 감소	현금유출 없음	세금절감 효과
이자 비용	매년	순이익 감소	현금유출 발생	손익과 현금 모두 영향
원금 상환	매년	회계 반영 없음	현금 유출 발생	순이익 유지
장부가 감소	감가상각 누적	영향 없음	없음	매각 시 순익 확대
매각 시 수익	Exit 시	순익 증가	현금 유입	감가상각 누적 효과

일본과 한국의 부동산 세금은 어떻게 다른가요?

일본 vs 한국 부동산 세금 비교

구분	일본	한국	주요 차이
취득세	기본 4% / 감면 시 1.5~3% 감면 요건: 고정자산세 평가액 1,200만 엔 이하, 신축주택, 일정 면적 이하 토지	기본 1~3% / 다주택자 최대 8% 감면 요건: 생애 최초 구입, 농어촌주택 등	일본은 건물 가치·구조 중심 감면, 한국은 주택 수가액 중심
보유세	고정자산세: 세율 1.4%, 토지·건물 분리 과세, 건물은 감가상각 반영 도시계획세: 서울 0.3%, 도시계획구역 내 부과	재산세: 공시가격 기준 0.1~0.4%, 토지·건물 합산 과세 종합부동산세: 공시가격 일정 기준 초과 시 추가 부과	일본은 도시계획세 별도 부과, 토지·건물 분리 과세
양도소득세	장기(보유 5년 이상) 20%, 단기(5년 미만) 39%	장기(보유 2년 이상) 6~45%, 단기(2년 미만) 45~70%	일본은 장기 보유 세율이 낮아 장기투자 유리, 한국은 단기 매매 규제 강화
소비세/부가가치세	과세표준: 양도차익 소비세: 10%, 건물분만 과세, 토지 면세	과세표준: 양도차익 부가가치세: 10%, 건물분만 과세, 토지 면세	구조는 동일하지만 일본은 매도인이 법인일 때만 적용
등록면허세	0.1~2%, 등기 시 부과, 신축·규모에 따라 감면	0.2~1%, 등기 시 부과	일본은 감면폭이 큼

맨션이란?

・맨션(マンション)’은 한국의 아파트와 유사한 개념입니다.
・철근콘크리트(RC) 또는 철골철근콘크리트(SRC) 구조로 지어진 중·고층 공동주택을 말합니다. 보통 엘리베이터가 있고, 보안 시스템이나 관리인이 상주하는 경우도 많아 한국의 아파트와 가장 비슷한 형태입니다.

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