맨션맨

일본 부동산, 매력적인 이유는 무엇인가요?

일본은 경제성장률이 안정적이며 장기 성장 잠재력이 높습니다. 최근 몇 년간 도쿄, 오사카, 후쿠오카를 중심으로 신축 아파트 가격이 꾸준히 상승하며 상승기에 진입했습니다.
한국과 비교하면 동일 면적 기준으로 여전히 가격이 저평가되어 있어 추가 상승 여력이 남아 있습니다.
금융 환경 또한 매력적입니다. 일본의 기준금리는 0.5% 수준이며, 향후 인상되더라도 1.0% 이내로 유지될 가능성이 높습니다. 한국 대비 매우 낮은 금리 환경이 지속되고 있습니다.
환율 측면에서도 최근 엔화 약세로 원화 대비 엔화 가치가 떨어져, 한국 투자자가 매입하기에 유리한 시기입니다.
또한, 1981년 이후 건축된 건물은 모두 신 내진설계가 적용됩니다. 내진설계는 지진에 대비한 건축 기준으로, 장기 보유 시 자산 가치 유지와 매각 시 환금성을 높여주는 중요한 요소입니다.

한국인도 부동산 취득 및 융자가 가능한가요?

일본은 외국인의 부동산 취득에 제한이 없습니다. 따라서 한국인도 개인 명의로 매입이 가능합니다.
하지만 개인 명의로는 일본 현지 은행 대출이 불가능하므로, 대부분의 투자자는 법인을 설립해 매입합니다.
법인을 설립하면 대출이 가능해지고, 감가상각이나 각종 비용을 경비 처리할 수 있어 세금 절감 효과가 있습니다. 맨션맨은 법인 설립부터 계좌 개설, 세무 구조 설계까지 원스톱으로 지원합니다.
법인 형태는 다음과 같이 선택할 수 있습니다.
• 합동회사: 설립이 간단하고 유지비가 저렴하여 월세 수익 중심의 소규모 투자에 적합
• 주식회사: 대규모 매입, 여러 투자자 참여, 매각 전략(Exit)에 유리

어느 지역의 물건이 좋나요?

일본 부동산 투자에서 지역 선택은 수익률과 안정성을 결정하는 핵심입니다.
맨션맨은 투자 목적과 예산, 매각 시점 계획까지 고려해 최적의 지역을 제안합니다.
• 도쿄: 일본 경제·금융의 중심지로 임대 수요가 안정적이며 환금성이 높음
• 오사카: 2025년 엑스포, 간사이 국제공항 확장, 대규모 재개발로 미래 가치 상승 기대
• 후쿠오카: 규슈권 경제·교통 허브로 인구 순유입이 지속되고 있으며 전국 최고 상승률을 기록했음에도 서울 강남 대비 30~50% 저렴

2024년 지역별 가격 비교 (출처: 부동산R114, 일본부동산연구소)

지역	m²당 분양가(만원)	YoY	특징
서울시	약 1,170	+10.5%	강남 3구가가 상승 견인
도쿄 23구	약 1,908	+9.5%	안정적 임대 수요, 강남권과 유사
오사카시	약 883	+5.3%	엑스포, 재개발 호재
후쿠오카시	약 740	+40.1%	전국 최고 상승률, 서울 강남 대비 30~50% 저렴

대출도 가능한가요?

개인 명의로는 불가능하며, 법인 명의로만 가능합니다.
법인을 통한 대출 조건은 다음과 같습니다.

대출 조건 비교

구분	개인 명의	법인 명의
대출 가능 여부	불가	가능
LTV	-	60~70%
금리	-	1.8~2.2%
상환 기간	-	최장 25년

LTV(담보인정비율)는 매입가의 60~70%까지 가능하며, 금리는 1.8~2.2% 수준으로 한국 대비 매우 낮습니다.
분할상환 구조에서는 매년 원금과 이자를 상환하여 현금 유출이 발생하지만, 감가상각으로 장부가가 낮아져 매각 시 매각차익이 크게 인식됩니다.
이 구조를 활용하면 보유 기간 동안 세금을 최소화하고, Exit 시 회계상 순이익을 극대화할 수 있습니다.

세금은 어떤가요?

단계	세목	기본 세율	감면 세율	감면 조건
취득	등록면허세	2.0%	0.1~0.4%	주택면적 50m² 이상, 신축주택 요건 충족
취득	취득세	4.0%	1.5~3.0%	고정자산세 평가액 1,200만 엔 공제, 일정 면적 이하 토지 감면
보유	고정자산세	약 1.4%	-	매년 1월 1일 기준 소유자 부과
보유	도시계획세	최대 0.3%	-	일부 도시만 적용
매각	양도소득세(개인)	20~39%	-	보유기간 5년 이상 장기세율 적용
매각	법인세	23.2~30%	-	감가상각·경비 처리 가능

관리는 맨션맨이 어떻게 하나요?

일본의 부동산 관리 구조는 세 가지로 나뉩니다.
• PM(임대관리): 세입자 모집, 임대료 수금, 공실 관리
• BM(건물관리): 청소, 설비 점검, 보수
• AM(자산관리): 임대료 인상, 매각 전략, 수익 분석
맨션맨은 현지 관리회사와 계약, 운영, 보고 체계까지 대행하여 투자자는 한국에서 모든 관리 현황을 확인할 수 있습니다.

해외투자신고 등 절차는 어떻게 되나요?

한국 투자자가 일본 부동산에 투자할 때 필요한 절차를 맨션맨이 전 단계 지원합니다.

With 맨션맨 vs Without 맨션맨 비교 (Step 1~7)

단계	With 맨션맨	Without 맨션맨
1. 사전 준비	투자 구조 설계, 서류 작성, 법적 해설	서류·구조 설계 어려움
2. 해외 직접투자 신고	외환은행 신고서 작성·접수 동행	누락·지연 위험
3. 일본 법인 설립	주소, 인감 등록, 등기 대행	절차 지연·실패 가능
4. TK 계약 체결	계약서 샘플, 공증, 배당 설계 지원	계약 오류·분쟁 가능성
5. 자금 송금·계약 체결	계좌 개설, 일정 조율, 통역 지원	모든 과정 직접 처리
6. 소유권 이전·세금 처리	법무사·세무사 연계 신고 진행	오류 시 과태료 위험
7. 사후보고·회계관리	외환 사후보고, 세무 대응	보고 누락 시 법 위반 위험

LTV와 Cap Rate에 따라 예상 수익은 어떻게 되나요?

투자 시뮬레이션

LTV	Cap Rate	NOI	대출이자	세금(30%)	세후순이익	자기자본	세후배당률
60%	3%	9,600,000엔	3,840,000엔	1,728,000엔	4,032,000엔	128,000,000엔	3.15%
70%	3%	9,600,000엔	4,480,000엔	1,536,000엔	3,584,000엔	96,000,000엔	3.73%
60%	4%	12,800,000엔	3,840,000엔	2,688,000엔	6,272,000엔	128,000,000엔	4.90%
70%	4%	12,800,000엔	4,480,000엔	2,496,000엔	5,824,000엔	96,000,000엔	6.07%

분할상환 구조는 어떻게 해석하나요?

분할상환 구조 해설

구분	발생 시점	회계상 영향	현금흐름 영향	설명
감가상각비	매년	순이익 감소	현금유출 없음	세금절감 효과
이자 비용	매년	순이익 감소	현금유출 발생	손익과 현금 모두 영향
원금 상환	매년	회계 반영 없음	현금 유출 발생	순이익 유지
장부가 감소	감가상각 누적	영향 없음	없음	매각 시 순익 확대
매각 시 수익	Exit 시	순익 증가	현금 유입	감가상각 누적 효과

일본과 한국의 부동산 세금은 어떻게 다른가요?

일본 vs 한국 부동산 세금 비교

구분	일본	한국	주요 차이
취득세	기본 4% / 감면 시 1.5~3% 감면 요건: 고정자산세 평가액 1,200만 엔 이하, 신축주택, 일정 면적 이하 토지	기본 1~3% / 다주택자 최대 8% 감면 요건: 생애 최초 구입, 농어촌주택 등	일본은 건물 가치·구조 중심 감면, 한국은 주택 수가액 중심
보유세	고정자산세: 세율 1.4%, 토지·건물 분리 과세, 건물은 감가상각 반영 도시계획세: 서울 0.3%, 도시계획구역 내 부과	재산세: 공시가격 기준 0.1~0.4%, 토지·건물 합산 과세 종합부동산세: 공시가격 일정 기준 초과 시 추가 부과	일본은 도시계획세 별도 부과, 토지·건물 분리 과세
양도소득세	장기(보유 5년 이상) 20%, 단기(5년 미만) 39%	장기(보유 2년 이상) 6~45%, 단기(2년 미만) 45~70%	일본은 장기 보유 세율이 낮아 장기투자 유리, 한국은 단기 매매 규제 강화
소비세/부가가치세	과세표준: 양도차익 소비세: 10%, 건물분만 과세, 토지 면세	과세표준: 양도차익 부가가치세: 10%, 건물분만 과세, 토지 면세	구조는 동일하지만 일본은 매도인이 법인일 때만 적용
등록면허세	0.1~2%, 등기 시 부과, 신축·규모에 따라 감면	0.2~1%, 등기 시 부과	일본은 감면폭이 큼

맨션이란?

・맨션(マンション)’은 한국의 아파트와 유사한 개념입니다.
・철근콘크리트(RC) 또는 철골철근콘크리트(SRC) 구조로 지어진 중·고층 공동주택을 말합니다. 보통 엘리베이터가 있고, 보안 시스템이나 관리인이 상주하는 경우도 많아 한국의 아파트와 가장 비슷한 형태입니다.