맨션맨

2025.08.15

일본 부동산 투자·자산 이전을 계획하시는 분들을 위해, 핵심 제도와 절세 전략을 한눈에 정리했습니다. (세법은 수시 개정되므로 실제 적용 전에는 반드시 전문가 자문을 권합니다.)

📚 목차

1. 일본 증여세 제도

📘 의미: 증여세는 개인이 다른 사람으로부터 재산을 무상으로 받은 경우 부과되는 세금입니다.
기본공제 110만 엔을 차감한 금액이 과세표준이 됩니다.

🧮 세율 구조 (초과 누진세율)

💡 투자 활용 포인트
• 사전 증여를 통해 상속 시점의 과세표준을 낮춰 상속세 부담을 완화하실 수 있습니다.
• 고액 자산 이전은 여러 해에 걸쳐 분할 증여하면 절세 효과가 커질 수 있습니다.

🧾 의미: 가족을 임원으로 등재한 자산관리회사(법인)를 설립하여, 임원보수 형태로 소득을 분산하고 합리적으로 자산 이전을 진행하는 방법입니다.

✅ 효과
1) 증여세 없이 합법적으로 소득·자산 이전이 가능합니다.
2) 임원보수는 법인 비용 처리가 가능합니다.
3) 법인은 경비 처리 항목이 다양해 개인 대비 과세소득이 낮아질 수 있습니다.

💡 투자 활용 포인트
• 일본 부동산 보유 법인을 통해 매년 안정적으로 가족에게 소득 이전 구조를 설계합니다.
• 자본 이동과 세금 최적화를 동시에 달성하는 데 유리합니다.

🧾 의미: 법인은 결손금을 최대 10년간 이월하여 향후 이익과 상계할 수 있습니다. (개인은 통상 최대 3년까지 가능)

✅ 효과
• 투자 초기 비용·감가상각으로 발생한 적자를 장기 이익과 상계할 수 있습니다.
• 이월 기간에 과세소득이 없으면 최소 균등세(연 7만 엔)만 납부합니다.

💡 투자 활용 포인트
• 장기 보유 부동산의 초기 투자비용 회수 전략에 유리합니다.
• 안정적 수익 발생 전까지 세금 부담 최소화에 효과적입니다.

🧾 일본 상속세 개요
• 최고 세율 55% (과세표준 6억 엔 초과 시)
• 과세 대상: 피상속인 사망 시점의 전 세계 재산(거주자 기준)

🧭 절세 전략
1) 생전 증여: 매년 110만 엔씩 사전 증여로 상속 개시 시점 과세표준 축소
2) 자산관리회사 활용: 임원보수 형태 자산 이전 → 상속세 부담 경감
3) 주식 분할 상속: 법인 주식을 법정 상속비율로 분배해 분쟁 방지

💡 투자 활용 포인트
• 고액 부동산 자산 보유 시 상속세 폭탄을 피할 수 있는 구조 설계가 중요합니다.
• 주식(지분) 형태 보유 시, 상속 시점에 지분 조정이 용이합니다.

구분	일본	한국
기본공제액	110만 엔(약 1,000만 원) – 매년 적용	증여자·수증자 관계별 상이 — 배우자: 6억 원 — 직계존속(성년): 5천만 원 — 직계존속(미성년): 2천만 원 — 직계비속(자녀·손자): 5천만 원
과세표준 산정	증여 재산가액 − 비과세 재산 − 기본공제액 = 과세대상액	증여 재산가액 − 비과세 재산 − 기본공제액 = 과세표준
세율 구조	초과누진세율 적용 — 직계존속 증여 vs 일반 증여 구간이 다름 — 최고세율 55%	초과누진세율 적용 — 구간 동일(관계 구분 없음) — 최고세율 50%
특례 제도	상속시 정산과세제도: 증여 시 일률 20% 납부, 상속 시 합산 정산	상속세 합산과세: 증여 후 10년 이내 증여분 상속세 과세가액에 합산
비과세 항목 예시	교육자금 증여(한도 1,500만 엔), 혼·양육자금 증여(한도 1,000만 엔) 등	혼수·교육비·치료비·장례비 등 일상생활 범위 인정 항목
세율 범위	10% ~ 55% (직계존속 증여 구간이 일반보다 완화)	10% ~ 50% (구간 동일)

💡 일본은 증여·상속세율이 높지만, 사전 증여·법인 설립·결손금 이월을 조합하면 장기적 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

💡 한국 투자자가 일본 부동산을 장기 보유·가족 경영 형태로 운용할 경우, 자산 이전과 세금 최적화를 동시에 달성할 수 있습니다.

💡 맨션맨은 매입 전 세금 시뮬레이션 → 법인 설립·운영 → 상속 설계까지 원스톱으로 지원해드립니다.

※ 본 글은 일반 정보를 제공하기 위한 것이며, 실제 적용 시 개인 상황·법령 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 신고·납부 등은 세무사·변호사 등 전문가와 상의해 주세요.