2026년 일본 부동산 규제 대전환: 데이터로 보는 배경과 팩트체크

안녕하세요, 일본 신축 맨션 투자 플랫폼 맨션맨(MansionMan)입니다.
최근 중국계를 중심으로 외국인의 일본 부동산 투자가 폭발적으로 증가하며 시장의 판도가 바뀌고 있습니다.
일본 정부의 변화된 규제에 대한 배경 데이터와 확정 법안을 상세히 정리해 드립니다.

Part 1. 규제의 방아쇠(Trigger): 폭발적인 외국인 유입

1. 숫자와 통계로 보는 시장 과열

중국계 자본을 중심으로 외국인의 일본 부동산 투자가 폭발적으로 증가하며 시장의 판도가 바뀌었습니다.

• 투자자 급증: 2014년 15,184명 수준이던 외국인 투자자/거주자가 2024년 41,615명으로 10년 만에 약 2.7배 증가했습니다.
• 투자국 비중: 중국(58%)이 압도적이며, 베트남(15%), 한국(10%)이 그 뒤를 잇고 있습니다.
• 주요 원인: 역사적 엔저(En-Yasu)로 인한 가격 매력도, 중국 내수 침체로 인한 자산 도피, 그리고 지정학적 안전처로서의 일본 선호가 맞물린 결과입니다.

Part 2. 정보의 투명화: 부동산 기반 레지스트리

가장 확실히되는 변화는 ‘누가 샀는지’를 명확하게 하는 ‘부동산 기반 레지스트리’ 구축입니다.

🎯 1. 부동산 기반 레지스트리 구축

• 목표 시기: 2027년 운용 목표 (디지털청 주도)
• 목적: 외국인 토지 취득 현황의 일원화된 관리 및 시장 왜곡 방지

📋 2. 국적 등록 의무화 (Mandatory)

기존(AS-IS): 주소만 표기되어 실소유주(BO) 파악 불가

변경(TO-BE): 등기 시 국적 명시 의무화 (법인은 주요 주주 국적 포함)

💡 시사점: 실질적인 ‘Beneficial Owner(실소유주)’를 투명하게 파악하려는 강력한 의지

Part 3. 진입 장벽의 격상: 경영·관리 비자 (2025.10 시행)

투기적 거래를 억제하고 실질적인 경영 실체를 요구하는 방향으로 진입 장벽이 높아진건 사실입니다.

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