2025.08.21
💡맨션맨이 알려주는 일본인도 잘모르는 투자 꿀팁 3가지!
日本人でも意外と知らない投資のコツ3選
日本の分譲マンション投資では法人名義を活用すると、初期資金と税負担を同時に最適化できます。下の3つのコツだけでも収益構造が変わります。
❌個人は譲渡益に39.63%課税
→ 法人なら約50%の節税効果
1) 法人投資は個人より約50%節税が可能
同じ物件を同時期に売却しても、法人と個人では税率構造が大きく異なります。 特に3年以内の売却では、法人は建物分の消費税還付が受けられる一方、個人は39.63%の短期譲渡所得税がかかります。
- 法人：消費税還付（建物分 約5〜7%）→ 実質取得単価ダウン
- 個人：3年以内の売却で短期譲渡税39.63%
- 効果：法人化で収益構造が約50%改善
法人税率はおおむね15%〜23.2%のレンジで、個人の短期譲渡税（39.63%）より有利です。
2) 法人名義で取得し3年以内に売却すると消費税還付
法人が建物に対して支払った消費税（通常購入額の約5〜7%）は、3年以内に売却することで還付が可能です。結果として実質取得価格の引き下げにつながります。
- 条件：法人名義での取得、課税対象の建物
- ポイント：還付タイミングは売却時
- 効果：利回り改善、資本回転率の向上
還付要件は課税期間や取引スキームにより異なります。必ず現地の専門家にご確認ください。
3) 法人は手付金3〜5%へ交渉可（残代金は竣工時）
個人購入では手付金が10%程度になることが多いですが、法人はデベロッパーとの交渉により3〜5%へ調整できる事例が多数あります。
- 初期資金負担↓ — 手付金の最小化
- リスク管理 — 残代金（90〜97%）は竣工時に支払い
- 市場対応力↑ — 資金戦略を柔軟に調整可能
① 法人の財務状況や投資計画を提示 → 信頼確保
② 類似実績を示せると優遇条件の可能性↑
要点まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 節税戦略 | 法人は消費税還付＋低い税率 → 約50%の節税効果 |
| 税制のポイント | 3年以内売却で建物分の消費税還付（5〜7%） |
| 資金運用 | 手付金3〜5%に交渉可、残代金は竣工時 |
| 効果 | 実質取得価格の削減＋流動性確保＋リスク緩和 |
※ 本内容は一般的な投資情報であり、税務・法的アドバイスではありません。 実際の適用前に、日本現地の税理士／会計士／弁護士へ必ずご確認ください。
일본인도 잘 모르는 투자 꿀팁 3가지
일본 분양 맨션 투자에서 법인 명의를 활용하면 초기 자금과 세금을 동시에 최적화할 수 있습니다. 아래 세 가지 팁만 알아도 수익 구조가 달라집니다.
❌개인은 양도차익의 39.63% 세금
→ 법인 투자 시 약 50% 절세 효과
1) 법인 투자 시 약 50% 절세 가능 (개인 대비)
같은 물건을 동일 시점에 매각하더라도, 법인과 개인의 세율 구조는 완전히 다릅니다. 특히 3년 이내 매각 시 법인은 건물분 소비세 환급을 받을 수 있지만, 개인은 오히려 39.63%의 양도세를 부담하게 됩니다.
- 법인: 소비세 환급 (건물분 약 5~7%) → 실질 구매가 인하
- 개인: 3년 이내 매각 시 단기 양도세 39.63%
- 절세 효과: 법인으로 투자하면 수익구조가 약 50% 개선
법인의 경우 세율은 최저 15%~23.2% 수준이며, 개인의 단기 양도세(39.63%)보다 유리합니다.
2) 법인 취득 후 3년 이내 매각 시 소비세 환급
법인이 건물에 대해 지불한 소비세(통상 매입가의 약 5~7%)는 3년 이내 매각할 경우 환급이 가능합니다. 결과적으로 실구매가 인하 효과가 있습니다.
- 조건: 법인 명의 취득, 과세 대상 건물
- 포인트: 환급 시점은 매각 시
- 효과: 수익률 개선, 자본 회전율 향상
환급 요건은 과세 기간 및 거래 구조에 따라 달라질 수 있으니 반드시 현지 전문가와 확인하세요.
3) 법인은 계약금 3~5% 협의 가능 (잔금은 준공 시)
개인 구매 시 계약금이 보통 10% 수준이지만, 법인은 시행사와 협의하여 3~5%로 조정이 가능한 사례가 많습니다.
- 초기 자금 부담↓ – 계약금 최소화
- 리스크 관리 – 잔금(90~97%)은 준공 시 납입
- 시장 대응력↑ – 자금 전략 유연하게 조정 가능
① 법인 재무상태 및 투자계획 제시 → 신뢰 확보
② 유사 레퍼런스 제시 시 우대조건 가능성↑
핵심 요약
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 절세 전략 | 법인은 소비세 환급 + 낮은 세율 → 약 50% 절세 효과 |
| 세제 포인트 | 3년 내 매각 시 건물분 소비세 환급(5~7%) |
| 자금 운용 | 계약금 3~5% 협의 가능, 잔금은 준공 시 납부 |
| 효과 | 실구매가 절감 + 유동성 확보 + 리스크 완화 |
※ 위 내용은 일반적인 투자 정보로, 세무·법률 자문이 아닙니다. 실제 적용 전 반드시 일본 현지의 세무사/회계사/법률 전문가와 구체 요건을 확인하세요.