맨션맨

2025.08.15

🏢 맨션맨 부동산 투자 용어 사전

안녕하세요, 맨션맨입니다.
이번 포스트에서는 일본 부동산 투자를 처음 시작하시는 분들을 위해 준비한 용어 사전입니다. 단순 정의에 그치지 않고, 실제 의사결정에 쓰실 수 있도록 맨션맨만의 💡TIP을 함께 담았습니다.

📚 목차

금융·수익률 지표
세금·회계
개발·설계·부동산 기초 용어
부동산 관리
절차·규제

1. 금융·수익률 지표

LTV (Loan to Value)
의미: 매입가 대비 대출 가능 비율입니다.

💡 TIP: 일본은 보통 60~70%까지 대출이 가능해 초기 투자금 부담을 줄이고, 남은 자본을 다른 투자로 분산하시기 좋습니다.

Cap rate (Capitalization rate)
의미: 연간 순영업소득(NOI)을 매입가로 나눈 수익률입니다.

💡 TIP: Cap rate만 보지 마시고 입지·공실률·건물 상태까지 함께 점검해야 안정적 수익을 기대할 수 있습니다.

NOI (Net Operating Income)
의미: 임대료 수익에서 관리비, 세금, 유지보수비 등 운영비용을 제외한 세전 수익입니다.

💡 TIP: 대출 상환 가능 여부 판단의 핵심 지표입니다. 반드시 실측치로 확인하세요.

DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
의미: 부채상환비율 = NOI ÷ 연간 원리금 상환액.

💡 TIP: 1.0 이상이면 상환 가능, 1.2 이상이면 여유 있는 현금흐름으로 봅니다.

IRR (Internal Rate of Return)
의미: 투자금 대비 연평균 수익률입니다.

💡 TIP: 장기 보유 vs. 매각 타이밍 전략 비교에 유용합니다.

ROE (Return on Equity)
의미: 자기자본 대비 순이익 비율입니다.

💡 TIP: 대출 활용도에 따라 ROE가 크게 달라집니다. 레버리지 전략 수립에 중요합니다.

Exit
의미: 투자 자산을 매각해 현금화하는 시점입니다.

💡 TIP: 일본은 감가상각 효과로 매각 시 회계이익이 커질 수 있으니 매각 시점 계획이 수익 극대화에 직결됩니다.

2. 세금·회계

보유세 (고정자산세 + 도시계획세)
의미: 일본 부동산 보유 시 매년 부과되는 세금입니다.

💡 TIP: 장기 보유 시 건물 감가상각으로 세부담이 줄어드는 구조를 활용해 장기 전략을 세우세요.

고정자산세
의미: 토지·건물 각각 과세(세율 1.4%).

💡 TIP: 매입 전 평가액을 확인해 매년 보유비용을 예측하세요.

도시계획세
의미: 도시계획구역 내 부과(세율 0.3%).

💡 TIP: 금액은 작아도 입지분석에 포함해 종합 판단하세요.

소비세
의미: 일본 부가가치세. 건물분 10% 부과, 토지는 면세.

💡 TIP: 매도인이 법인일 때 매입가에 소비세 포함 여부를 반드시 확인하세요.

취득세
의미: 매입 시 부과. 기본 4%, 감면 시 1.5~3%.

💡 TIP: 감면 요건 충족 시 수백만 엔 절감 가능.

양도소득세
의미: 매각 차익 과세. 장기 20%, 단기 39%.

💡 TIP: 장기 보유로 세율을 낮추는 전략이 유리합니다.

감가상각
의미: 건물 가치 하락분을 회계상 반영해 세부담을 줄이는 방법.

💡 TIP: 절세 효과가 크며, Exit 시 이익 극대화에 도움됩니다.

3. 개발·설계·부동산 기초 용어

용적률
의미: 대지면적 대비 건축물 연면적 비율.

💡 TIP: 규제 완화 지역은 토지 가치 상승 여지가 큽니다.

건폐율
의미: 대지면적 대비 건축면적 비율.

💡 TIP: 일반적으로 상업지 높을수록, 주거지 낮을수록 용도 적합성이 좋아집니다.

연면적
의미: 건물 각 층의 바닥면적 합계.

💡 TIP: 임대 가능 면적과 직결되므로 수익성 판단의 기초입니다.

전용면적
의미: 세대가 독점적으로 사용하는 면적.

💡 TIP: 임대료 책정의 핵심 기준이 됩니다.

공용면적
의미: 입주자 공동 사용 면적.

💡 TIP: 관리비·편의성에 직접적인 영향이 있습니다.

내진설계
의미: 지진에 견디도록 설계하는 기준. 일본은 1981년 이후 신 내진설계 의무화.

💡 TIP: 매입 전 내진 성능을 반드시 확인해 안전성과 환금성을 확보하세요.

4. 부동산 관리

PM (Property Management)
의미: 임대료 수금, 세입자 관리, 공실 대응 등 운영 전반.

💡 TIP: 원격 투자 시 수익 안정성을 좌우하는 핵심 파트너입니다.

BM (Building Management)
의미: 청소, 설비 점검, 유지보수, 법정 점검.

💡 TIP: 장기적으로 건물 가치와 임대 지속성을 보장합니다.

AM (Asset Management)
의미: 임대료 인상, 공실 개선, 매각 전략 등 자산 가치 극대화.

💡 TIP: 장기 관점의 가치 극대화 전략을 설계하는 두뇌 역할입니다.

5. 절차·규제

해외 직접투자 신고
의미: 한국 거주자가 해외 부동산·법인을 취득할 때 외환거래법상 필수 절차.

💡 TIP: 누락 시 과태료·제재 우려가 있으니 초기 단계에 꼭 진행하세요.

외환 사후보고
의미: 해외 투자 후 매년 투자 현황 보고.

💡 TIP: 보고 누락 시 불이익이 발생합니다. 해외 법인 운영 시 필수입니다.

법인 설립 등기
의미: 일본 법무국에 법인 설립을 등록하는 절차.

💡 TIP: 법인 명의 매입은 대출 가능성과 세금 최적화에 유리합니다.

TK 계약 (익명조합 계약)
의미: 부동산 간접투자 구조. 투자자는 운영에 참여하지 않고 수익만 배당.

💡 TIP: 초기 자본 부담을 낮추고 현지 전문 운용사의 관리 혜택을 받을 수 있습니다.