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2025.08.15

🏢 맨션맨 부동산 투자 용어 사전

🏢 맨션맨 부동산 투자 용어 사전

こんにちは、マンションマンです。
本投稿は、日本の不動産投資を初めて始める方のために用意した用語集です。 単なる定義にとどまらず、実際の意思決定に役立てていただくために マンションマン独自の💡TIPも添えて解説します。

1. 金融・収益率指標

LTV (Loan to Value)
意味: 購入価格に対する融資可能比率。

💡 TIP: 日本では一般的に60～70%まで融資が可能。初期資金負担を抑え、残余資金を別の投資へ分散しやすくなります。

Cap rate (Capitalization rate)
意味: 年間純営業利益（NOI）を購入価格で割った利回り。

💡 TIP: Cap rateだけでなく立地・空室率・建物状態も併せて確認すると、安定した収益が期待できます。

NOI (Net Operating Income)
意味: 家賃収入から管理費・税金・維持修繕費などの運営費を差し引いた税引前利益。

💡 TIP: 融資返済の可否を判断する核心指標。必ず実測値で確認しましょう。

DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
意味: 債務返済比率＝NOI ÷ 年間元利返済額。

💡 TIP: 1.0以上で返済可能、1.2以上なら余裕あるキャッシュフローと評価されます。

IRR (Internal Rate of Return)
意味: 投資額に対する年平均収益率。

💡 TIP: 長期保有と売却タイミングの比較検討に有効です。

ROE (Return on Equity)
意味: 自己資本に対する純利益の比率。

💡 TIP: 融資の活用度合いでROEは大きく変わります。レバレッジ戦略設計の要です。

Exit
意味: 投資資産を売却して現金化する局面。

💡 TIP: 日本では減価償却の効果により売却時の会計利益が大きくなる場合があります。売却時期の設計が収益最大化に直結します。

2. 税金・会計

保有税（固定資産税＋都市計画税）
意味: 日本の不動産を保有する際、毎年課される税金。

💡 TIP: 減価償却により長期保有時は税負担が軽減される構造。長期戦略に活かしましょう。

固定資産税
意味: 土地・建物にそれぞれ課税（税率1.4%）。

💡 TIP: 購入前に評価額を確認し、年間保有コストを試算しましょう。

都市計画税
意味: 都市計画区域内で課税（税率0.3%）。

💡 TIP: 金額は小さく見えても立地分析に含めて総合判断を。

消費税
意味: 日本の付加価値税。建物部分は10%課税、土地は非課税。

💡 TIP: 売主が法人のときは価格に消費税を含むか必ず確認しましょう。

不動産取得税
意味: 取得時に課される地方税。原則4%、軽減適用で1.5～3%目安。

💡 TIP: 軽減要件を満たせば数百万円規模の節税も可能です。

譲渡所得税
意味: 売却益に対する税。長期（保有5年超）約20%、短期（5年以下）約39%相当。

💡 TIP: 長期保有で税率を下げる戦略が有利です。

減価償却
意味: 建物価値の減少分を費用計上して税負担を軽くする会計手法。

💡 TIP: 節税効果が大きく、Exit時の利益最大化にも寄与します。

3. 開発・設計・不動産の基礎用語

容積率
意味: 敷地面積に対する延床面積の割合。

💡 TIP: 規制緩和エリアは土地価値上昇余地が大きい傾向。

建ぺい率
意味: 敷地面積に対する建築面積の割合。

💡 TIP: 一般に商業地は高く、住宅地は低い傾向があります。

延床面積
意味: 各階の床面積合計。

💡 TIP: 賃貸可能面積と直結し、収益性判断の基礎になります。

専有面積
意味: 居住者が専用で使用できる面積。

💡 TIP: 賃料設定の主要指標です。

共用面積
意味: 入居者が共同で使用する面積。

💡 TIP: 管理費・利便性に直接影響します。

耐震設計
意味: 地震に耐えるための設計基準。日本では1981年以降、新耐震基準が義務化。

💡 TIP: 購入前に耐震性能を確認し、安全性と換金性を確保しましょう。

4. 不動産管理

PM（Property Management）
意味: 賃料回収、入居者対応、空室対策など運営全般。

💡 TIP: 遠隔投資では収益安定性を左右する最重要パートナーです。

BM（Building Management）
意味: 清掃、設備点検、保守、法定点検など。

💡 TIP: 長期的な建物価値と賃貸継続性を支えます。

AM（Asset Management）
意味: 賃料アップ、空室改善、売却戦略など資産価値最大化の企画・実行。

💡 TIP: 長期視点で価値最大化戦略を設計する“頭脳”役です。

5. 手続き・規制

海外直接投資申告
意味: 韓国居住者が海外の不動産・法人を取得する際、外国為替法上で求められる必須手続き（韓国制度）。

💡 TIP: 未申告は過料・制裁の恐れ。初期段階で必ず対応しましょう。

外為事後報告
意味: 海外投資実行後に毎年行う投資状況の報告（韓国制度）。

💡 TIP: 報告漏れは不利益の対象。海外法人の運営では必須です。

会社設立登記
意味: 日本の法務局で会社設立を登録する手続き。

💡 TIP: 法人名義での取得は融資可能性や税務最適化の面で有利になる場合があります。

TK契約（匿名組合契約）
意味: 不動産の間接投資スキーム。投資家は運営に関与せず、収益配当のみを受け取る方式。

💡 TIP: 初期資本負担を抑えつつ、現地専門運用会社による管理のメリットを享受できます。
※ 本投稿は一般的な情報の提供であり、税務・法務のアドバイスではありません。
実際の適用前には、必ず日本現地の税理士／会計士／弁護士へご確認ください。

안녕하세요, 맨션맨입니다.
이번 포스트에서는 일본 부동산 투자를 처음 시작하시는 분들을 위해 준비한 용어 사전입니다. 단순 정의에 그치지 않고, 실제 의사결정에 쓰실 수 있도록 맨션맨만의 💡TIP을 함께 담았습니다.

1. 금융·수익률 지표

LTV (Loan to Value)
의미: 매입가 대비 대출 가능 비율입니다.

💡 TIP: 일본은 보통 60~70%까지 대출이 가능해 초기 투자금 부담을 줄이고, 남은 자본을 다른 투자로 분산하시기 좋습니다.

Cap rate (Capitalization rate)
의미: 연간 순영업소득(NOI)을 매입가로 나눈 수익률입니다.

💡 TIP: Cap rate만 보지 마시고 입지·공실률·건물 상태까지 함께 점검해야 안정적 수익을 기대할 수 있습니다.

NOI (Net Operating Income)
의미: 임대료 수익에서 관리비, 세금, 유지보수비 등 운영비용을 제외한 세전 수익입니다.

💡 TIP: 대출 상환 가능 여부 판단의 핵심 지표입니다. 반드시 실측치로 확인하세요.

DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
의미: 부채상환비율 = NOI ÷ 연간 원리금 상환액.

💡 TIP: 1.0 이상이면 상환 가능, 1.2 이상이면 여유 있는 현금흐름으로 봅니다.

IRR (Internal Rate of Return)
의미: 투자금 대비 연평균 수익률입니다.

💡 TIP: 장기 보유 vs. 매각 타이밍 전략 비교에 유용합니다.

ROE (Return on Equity)
의미: 자기자본 대비 순이익 비율입니다.

💡 TIP: 대출 활용도에 따라 ROE가 크게 달라집니다. 레버리지 전략 수립에 중요합니다.

Exit
의미: 투자 자산을 매각해 현금화하는 시점입니다.

💡 TIP: 일본은 감가상각 효과로 매각 시 회계이익이 커질 수 있으니 매각 시점 계획이 수익 극대화에 직결됩니다.

2. 세금·회계

보유세 (고정자산세 + 도시계획세)
의미: 일본 부동산 보유 시 매년 부과되는 세금입니다.

💡 TIP: 장기 보유 시 건물 감가상각으로 세부담이 줄어드는 구조를 활용해 장기 전략을 세우세요.

고정자산세
의미: 토지·건물 각각 과세(세율 1.4%).

💡 TIP: 매입 전 평가액을 확인해 매년 보유비용을 예측하세요.

도시계획세
의미: 도시계획구역 내 부과(세율 0.3%).

💡 TIP: 금액은 작아도 입지분석에 포함해 종합 판단하세요.

소비세
의미: 일본 부가가치세. 건물분 10% 부과, 토지는 면세.

💡 TIP: 매도인이 법인일 때 매입가에 소비세 포함 여부를 반드시 확인하세요.

취득세
의미: 매입 시 부과. 기본 4%, 감면 시 1.5~3%.

💡 TIP: 감면 요건 충족 시 수백만 엔 절감 가능.

양도소득세
의미: 매각 차익 과세. 장기 20%, 단기 39%.

💡 TIP: 장기 보유로 세율을 낮추는 전략이 유리합니다.

감가상각
의미: 건물 가치 하락분을 회계상 반영해 세부담을 줄이는 방법.

💡 TIP: 절세 효과가 크며, Exit 시 이익 극대화에 도움됩니다.

3. 개발·설계·부동산 기초 용어

용적률
의미: 대지면적 대비 건축물 연면적 비율.

💡 TIP: 규제 완화 지역은 토지 가치 상승 여지가 큽니다.

건폐율
의미: 대지면적 대비 건축면적 비율.

💡 TIP: 일반적으로 상업지 높을수록, 주거지 낮을수록 용도 적합성이 좋아집니다.

연면적
의미: 건물 각 층의 바닥면적 합계.

💡 TIP: 임대 가능 면적과 직결되므로 수익성 판단의 기초입니다.

전용면적
의미: 세대가 독점적으로 사용하는 면적.

💡 TIP: 임대료 책정의 핵심 기준이 됩니다.

공용면적
의미: 입주자 공동 사용 면적.

💡 TIP: 관리비·편의성에 직접적인 영향이 있습니다.

내진설계
의미: 지진에 견디도록 설계하는 기준. 일본은 1981년 이후 신 내진설계 의무화.

💡 TIP: 매입 전 내진 성능을 반드시 확인해 안전성과 환금성을 확보하세요.

4. 부동산 관리

PM (Property Management)
의미: 임대료 수금, 세입자 관리, 공실 대응 등 운영 전반.

💡 TIP: 원격 투자 시 수익 안정성을 좌우하는 핵심 파트너입니다.

BM (Building Management)
의미: 청소, 설비 점검, 유지보수, 법정 점검.

💡 TIP: 장기적으로 건물 가치와 임대 지속성을 보장합니다.

AM (Asset Management)
의미: 임대료 인상, 공실 개선, 매각 전략 등 자산 가치 극대화.

💡 TIP: 장기 관점의 가치 극대화 전략을 설계하는 두뇌 역할입니다.

5. 절차·규제

해외 직접투자 신고
의미: 한국 거주자가 해외 부동산·법인을 취득할 때 외환거래법상 필수 절차.

💡 TIP: 누락 시 과태료·제재 우려가 있으니 초기 단계에 꼭 진행하세요.

외환 사후보고
의미: 해외 투자 후 매년 투자 현황 보고.

💡 TIP: 보고 누락 시 불이익이 발생합니다. 해외 법인 운영 시 필수입니다.

법인 설립 등기
의미: 일본 법무국에 법인 설립을 등록하는 절차.

💡 TIP: 법인 명의 매입은 대출 가능성과 세금 최적화에 유리합니다.

TK 계약 (익명조합 계약)
의미: 부동산 간접투자 구조. 투자자는 운영에 참여하지 않고 수익만 배당.

💡 TIP: 초기 자본 부담을 낮추고 현지 전문 운용사의 관리 혜택을 받을 수 있습니다.
※ 본 글은 일반적 정보를 제공하며, 개별 사례에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 세무·법무 등 전문 자문은 별도로 확인하시길 권합니다.